Indirekte Immobilienanlagen im Fokus
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen investieren verstärkt indirekt in ausländische Immobilien. Andreas Dick, Portfolio Manager bei der AFIAA Anlagestiftung, über die Vorteile eines Multi-Manager-Ansatzes und Chancen im Ausland.
Institutionelle Immobilieninvestoren stehen stagnierenden Mieterträgen und sinkenden Anfangsrenditen in der Schweiz gegenüber. Wie attraktiv und nachhaltig sind Alternativen auf den globalen Immobilienmärkten?
Für institutionelle Anleger ist ein lokaler Ausbau der Immobilienallokation heute oft nur noch über die umkämpften Bieterverfahren möglich. Die Spitzenrenditen rutschen dabei aber vielerorts deutlich unter zwei Prozent, was das Risiko erheblich erhöht und unter den Bestandsrenditen liegt. Ein Blick über den «Tellerrand» lohnt sich auf jeden Fall.
Welche Vorteile sehen Sie in diesem «Blick über den Tellerrand»?
Die unterschiedlichen ausländischen Immobilienmärkte bieten vor allem eine geografische Diversifikation und punkten mit geringer Korrelation zwischen Regionen und Ländern. Dies sichert unabhängig von Immobilienzyklen stabile Erträge und bietet ein belastbares Fundament für ein ausgeglichenes Portfolio. Diversifikation im Ausland sollte nicht ausschliesslich mit höheren Erträgen als im Heimmarkt in Verbindung gesetzt werden, sondern vielmehr aus Sicht eines bewussten Risikomanagements eine gewisse Volatilität aus dem Anlageportfolio nehmen.
Andreas Dick, Portfolio Manager und Verantwortlicher für die indirekten Immobilienanlagen bei der AFIAA Anlagestiftung.
Bei den Immobilieninvestitionen von Pensionskassen spielt der Rendite-Spread zwischen risikofreien Staatsanleihen und der laufenden Ertragsrendite durch Mieteinnahmen eine zentrale Rolle. Wie sieht dieser aus?
Investoren möchten für ihr Risiko, das sie bei einem Investment eingehen, entsprechend entschädigt werden. In der Schweiz hat sich der Spread aufgrund des langanhaltenden negativen Zinsumfelds seit der Finanzkrise deutlich vergrössert. Dadurch wurden Investitionen in Immobilien immer attraktiver. Das Angebot ist aber beschränkt und kann die steigende Nachfrage nicht befriedigen. Die Folge davon kennen wir: die Preise steigen und die Renditen gehen zurück. Seit Anfang Jahr steigt der Zins für zehnjährige Bundesobligationen kontinuierlich an und es drängt sich die Frage auf, ob die aktuellen Risikoprämien von Schweizer Immobilien weiterhin als attraktiv beurteilt werden, insbesondere bei Immobilien an peripheren Lagen.
Wie sieht dieser Rendite-Spread bei Investments in Auslandimmobilien aus?
Die Rendite-Spreads zwischen den wichtigsten internationalen Immobilienmärkten und den jeweiligen 10-Jahres-Staatsanleihen zeigen, dass die Risikoprämien in einigen Märkten sehr ergiebig ausfallen. Hierbei unterscheiden sich die Märkte stark. Auch bei Auslandsimmobilien treffen wir heute hohe Marktbewertungen an, insbesondere an zentralen Lagen der wirtschaftsstarken Zentren.
«Nicht-börsennotierte Fonds erleichtern die Diversifizierung über Sektoren, Regionen und Fondsmanager hinweg.»
Drängt sich bei einem Auslandinvestment ein direktes oder ein indirektes Exposure auf?
Bei Immobilienanlagen gibt es verschiedene Wege, wie man ein Exposure aufbauen kann. Es gibt nicht den «richtigen Ansatz», sondern nur unterschiedliche Wege, die unterschiedliche Zielsetzungen abdecken. Diese variieren von Investor zu Investor stark. Auch heute noch wird ein Grossteil der Immobilienanlagen direkt gehalten. Dies bietet einerseits ein hohes Mass an Kontrolle, andererseits aber ein Konzentrationsrisiko und eine relativ geringe Liquidität.
Was spricht für eine indirekte Investition?
Nicht-börsennotierte Fonds haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen, da sie die Diversifizierung – über Sektoren, Regionen und Fondsmanager hinweg – erleichtern. Die Effekte der überzeugend geringen bis teilweise negativen Korrelation zwischen Immobilien und anderen Anlageklassen können jedoch effizienter über eine Multi-Manager-Lösung erzielt werden. Der Aufbau eines globalen Immobilienportfolios benötigt nicht nur lokales Know-how und ein breites Verständnis der unterliegenden Volkswirtschaften, sondern auch ein etabliertes, lokales Netzwerk, das Zugang zu attraktiven Investitionsmöglichkeiten bietet.
Wie setzen Sie die Diversifizierung konkret um?
Unser indirekt investierendes Portfolio AFIAA Diversified indirect sucht die Diversifikation nicht nur über verschiedene Länder und Immobilienzyklen, sondern insbesondere über die Differenzierung in unterschiedliche Nutzungsarten. Dabei profitieren wir weiterhin vom Trend weg vom stationären Einzelhandel hin zu E-Commerce, wo wir auch in der Zukunft eine nachhaltige Nachfrage für geeignete Logistikzentren und Feinverteilungsanlagen sehen. Weitere Opportunitäten sehen wir in den Sektoren der New Economy, wie beispielweise Self Storage, Life Sciences, Studentenwohnen oder im amerikanischen Medical-Office-Sektor.
«Der Gesundheitssektor in den USA zeichnet sich bereits seit einigen Jahren durch starke Zahlen aus.»
Was macht den amerikanischen Medical-Office-Sektor interessant?
Der Sektor profitiert von langfristigen strukturellen Trends wie einer alternden Bevölkerung und einer Verlagerung der Patientenversorgung. Der Gesundheitssektor zählt weiter zum grössten Industriesektor in den USA und macht fast 20% des BIP aus. Bereits seit einigen Jahren zeichnet er sich durch starke Zahlen wie Mietzinswachstum, geringen Leerstand und eine hohe Mieterbindung aus. Der allgemeine Trend auf dem US-Gesundheitsmarkt ist ein Übergang von einem stationären Fokus zu einem kostengünstigeren und bequemeren ambulanten Modell. Die Pandemie hat diese Verschiebung beschleunigt. Auch die Technologie hat zu diesem Wandel beigetragen, indem Dienstleistungen, die früher nur in einem Krankenhaus möglich waren, jetzt in ambulanten Gebäuden durchgeführt werden können.
Ein oft gehörter Hinderungsgrund für Auslandinvestments ist das Währungsrisiko. Wie kann diesem begegnet werden?
Wie bei anderen Anlageklassen auch, die Investitionen im Ausland tätigen, ist dem Währungsrisiko bei globalen Immobilienanlagen besondere Beachtung zu schenken. Um von der effektiv erwirtschafteten Gesamtrendite zu profitieren, ist eine Absicherung der Währungen auf Stufe des Anlagevehikels oder auf Stufe des Gesamtportfolios empfehlenswert. Daher ist bei der Wahl des Anlagevehikels wichtig, dass Anteilsklassen angeboten werden, die gegenüber dem Schweizer Franken abgesichert sind. Andernfalls kann es sein, dass bei ungünstiger Währungsentwicklung der Erfolg auf Stufe Immobilienanlage verwässert wird.
Was ist bei der Wahl des Anlagegefässes sonst noch zu beachten?
Eine Schweizer Anlagestiftung bietet Schweizer Vorsorgeeinrichtungen nicht nur den Vorteil, dass die Anleger dieselben Interessen vertreten, sondern sie ist auch eine bewährte Anlageform nach Schweizer Recht. Bei der Selektion des Anlagevehikels ist darauf zu achten, dass es für Schweizer Vorsorgeeinrichtungen eine steuereffiziente Struktur aufweist. Dabei fungiert eine Schweizer Anlagestiftung, die Schweizer Pensionskassen vertritt, unter anderem auch als sogenannter «Filing Blocker». Das bedeutet, dass nicht für jede Pensionskasse eine individuelle Melde- und Steuererklärungspflicht bei der jeweiligen Steuerbehörde des Zielfondslandes entsteht, sondern diese Pflicht, sofern vorhanden, von der Anlagestiftung erfüllt wird. Ein weiterer Erfolgsfaktor bildet ein bewährter Multi-Manager-Ansatz nach Best-in-Class-Prinzip für die Selektion der unterliegenden Zielfonds.
Interessieren Sie sich für Immobilienanlagen im Ausland?
Wir bieten Schweizer Vorsorgeeinrichtungen sowohl direkte als auch indirekte Immobilienanlagen im Ausland an. Für Direktanlagen wählen Sie die Anlagegruppe AFIAA Global, für indirekte Anlagen die Anlagegruppe AFIAA Diversified indirect.
