Bürogebäude brauchen Karrierepläne – wie Menschen
Erfolgreiche Menschen überlassen in der Regel nichts dem Zufall und legen grossen Wert auf die sorgfältige Planung ihrer Karriere. Das lässt sich 1:1 auf Gebäude übertragen – auch sie benötigen eine langfristige Strategie: Diese beinhaltet eine Vision, intensives Mietermanagement sowie ein Gespür für Trends.
Schweizer Pensionskassen sollten bei Immobilienanlagen über die Landesgrenze hinausschauen. Denn zusätzliche Investitionen im Ausland helfen, das Immobilienportfolio zu diversifizieren und landesspezifische Risiken zu verringern. Grund dafür sind je nach Land unterschiedliche Trends und Zyklen. Neben Marktzyklen (vgl. Artikel Korrektur auf den ausländischen Immobilienmärkten) haben auch objektspezifische Zyklen einen Einfluss auf die Performance. Diese gilt es bei der Asset-Management-Strategie einer Immobilie zu berücksichtigen.
Die Konkurrenz schläft nicht
Zu den objektspezifischen Zyklen zählen zum Beispiel Mietvertragszyklen. Hierbei ist ein intensives Mietermanagement erforderlich, das sich durch regelmässige Kontakte des Eigentümers mit der Mieterschaft auszeichnet. Läuft etwa ein Mietvertrag aus, sollten die Mieter frühzeitig Vorschläge zur Mietvertragsverlängerung erhalten. Denn die Konkurrenz schläft nicht: solvente Grossmieter sind gefragt auf dem Markt und Makler von Wettbewerbsgebäuden versuchen meist schon lange vor Ablauf eines Mietvertrages, sie für ihren Standort zu gewinnen.
Deshalb sollte man als Eigentümer diese Mieter besonders eng begleiten. Es ist entscheidend, ihre Anforderungen zu verstehen und ihre Pläne zu kennen, so dass flexibel darauf reagiert werden kann. Ebenfalls Teil des Mietermanagements ist das Handling der Mietdauer: Laufen Mietverträge gestaffelt aus, kann das Vorteile haben, denn das Risiko eines hohen Mietausfalls verringert sich. Auf der anderen Seite wirkt dies erschwerend bei der Terminierung allfälliger Sanierungsarbeiten. Darum ist der Zyklus der Vermietungen mit dem Lebenszyklus des Hauses abzugleichen.
Flight to Quality: Mieter haben hohe Ansprüche
Unterhalt und Wertsteigerung von Büroimmobilien sind ein weiterer Kernpunkt eines effektiven Asset Managements. Ohne Massnahmen altert eine Immobilie schnell. Treiber für eine stetige Weiterentwicklung sind Verschleiss, neue Normen, vor allem aber auch neue Trends und Anforderungen der Mieter. In der Branche spricht man von «Flight to Quality». Mieter stellen hohe Ansprüche an die Nachhaltigkeit eines Gebäudes – dieses soll frei von Schadstoffen und mit einer energieeffizienten Haustechnik ausgestattet sein. Hinzu kommen Ansprüche an Brandschutz, Notstrom oder Kühlung.
Mehr und mehr geht es für Unternehmen auch darum, ihre Angestellten durch eine attraktive Arbeitsumgebung wieder zurück ins Büro zu holen. Dazu gehören zum Beispiel ein Café, ein Inhouse-Fitnessstudio, eine eigene Textilreinigung, Spa-ähnliche Duschbereiche oder praktische Abstellmöglichkeiten für Fahrräder. In vielen Märkten ist es inzwischen auch erforderlich, separat buchbare Meeting- und Eventräume im Haus anzubieten.
Karriereplan für das Haus
Für die Weiterentwicklung einer Büroimmobilie ist Timing von zentraler Bedeutung. Etwa drei Jahre vor dem Auslaufen grosser Mietverträge sollten Eigentümer eine Strategie erarbeitet haben. Idealerweise liegen dann bereits Genehmigungen und konkrete Pläne vor. Will man einen Mieter halten, kann man mit einem Vorschlag auf ihn zugehen, Perspektiven aufzeigen und die Vorteile der Veränderungen verdeutlichen.
Eigentümer sollten nicht nur kurzfristig auf neue Trends reagieren, sondern für ihre Büroimmobilie eine Vision und einen Karriereplan haben. Dabei definieren sie, wie das Haus in zehn Jahren aussehen soll: Welche Mieter soll es haben? Wie soll es vom Markt gesehen werden? Im Zentrum der Überlegungen stehen die Alleinstellungsmerkmale des Gebäudes. Damit dieses trotz Alterung attraktiv bleibt, braucht es Unterhalt, Pflege oder sogar eine Vollsanierung. Denn ein Gebäude muss gesund gehalten werden – wie ein Mensch.
Erstklassige Büroflächen im Zentrum von London
Die AFIAA Anlagestiftung hat das Bürogebäude «Gresham St Paul’s» in der Gresham Street 45 in London im Jahr 2009 erworben. Von 2018 bis 2020 hat sie es vollständig modernisiert und aufgestockt, nachdem der ehemalige Hauptmieter ausgezogen und das Gebäude leer war. Heute umfasst es rund 16 000 Quadratmeter erstklassige Büroflächen auf neun Etagen. Das Erdgeschoss wurde mit einem neuen Empfangsbereich, öffentlichem Café und einer Business Lounge aufgewertet. Auf den obersten Etagen wurden Terrassen mit Aussicht auf die St Paul’s Cathedral gebaut. Auch energetisch wurde es auf den neusten Stand gebracht und verfügt heute über ein BREEAM-Nachhaltigkeitszertifikat der zweithöchsten Stufe. Dank der Renovation konnten renommierte Mieter gewonnen werden, insbesondere aus dem Finanzdienstleistungsbereich. Aktuell ist das Gebäude vollvermietet. https://greshamstpauls.com/
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