Antworten auf häufige Fragen von Schweizer Pensionskassen zu Immobilienanlagen im Ausland
Bei Immobilienanlagen gibt es für Schweizer Pensionskassen gute Argumente, einen Blick über die Landesgrenzen zu werfen und Investitionen in ausländische Immobilien in Betracht zu ziehen.
Immobilien zählen traditionell zu den beliebtesten Anlageklassen von Schweizer Pensionskassen. Während der Fokus meist auf dem heimischen Markt liegt, machen ausländische Immobilien derzeit lediglich 2,5 bis 3 Prozent des Gesamtportfolios aus (Swisscanto PK-Studie 2024). Dabei liegt der Hauptvorteil von Investitionen im Ausland auf der Hand: sie ermöglichen einer Schweizer Pensionskasse, ihr Immobilienportfolio breiter zu diversifizieren und lokale Risiken zu minimieren. Die folgenden Antworten sollen Entscheidungsträgern von Pensionskassen eine Orientierungshilfe bieten und die wesentlichen Aspekte internationaler Immobilienanlagen beleuchten.
Der Schweizer Immobilienmarkt läuft seit langem gut. Weshalb ins Ausland?
Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren als stabil erwiesen und bleibt attraktiv für Pensionskassen. Allerdings führt eine ausschliessliche Fokussierung auf den Heimatmarkt zu Klumpenrisiken, insbesondere in einem vergleichsweise kleinen Markt wie der Schweiz. Investitionen im Ausland ermöglichen eine breitere Diversifikation und reduzieren das Risiko, das mit einem rein inländischen Immobilienportfolio verbunden ist.
Darüber hinaus bietet das Ausland ein wesentlich grösseres Anlageuniversum mit liquideren Märkten. Viele dieser Märkte weisen eine geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen auf, was die Stabilität des Gesamtportfolios verbessert. Zudem eröffnen sich Investitionsmöglichkeiten in Wachstumsmärkte und -sektoren, die in der Schweiz kaum oder gar nicht existieren, wie beispielsweise Logistik-Hubs, Datenzentren oder spezialisierte Gesundheitsimmobilien. Ein weiterer Vorteil ist der teilweise Inflationsschutz, den Immobilienanlagen traditionell bieten.
Welche Regionen stehen bei ausländischen Immobilienanlagen im Fokus?
Bei der Auswahl internationaler Immobilieninvestitionen stehen Märkte im Fokus, die durch wirtschaftliche Stärke, positive demografische Trends, hohe Markttransparenz und politische Stabilität gekennzeichnet sind.
Schweizer Pensionskassen investieren daher vorrangig in etablierte Märkte in Europa, Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region. Diese Regionen bieten verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen, gut entwickelte Kapitalmärkte und eine vergleichsweise hohe Liquidität, was den Ein- und Ausstieg aus Investitionen erleichtert.
Welche Anlagestrategien eignen sich für Schweizer Pensionskassen?
Aufgrund der spezifischen Anforderungen von Pensionskassen stehen in der Regel risikoärmere Strategien im Vordergrund. Besonders verbreitet sind Core- und Core-Plus-Strategien, die sich durch stabile Erträge, langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern und Immobilien an besten Lagen auszeichnen.
Bei den Sektoren dominieren Logistik-, Wohn- und Büroimmobilien. Während Logistikimmobilien von der wachsenden Bedeutung des E-Commerce profitieren, bilden Wohnimmobilien die Basis für stabile Erträge. Die Kombination von Wohnungsknappheit in den weltweiten Grosszentren und Anstieg der Baukosten unterstützt das Mietzinswachstum und sichert ein stabiles Mieteinkommen. Büroimmobilien sind insbesondere in wirtschaftlich starken Regionen mit begrenztem Flächenangebot und hoher Nachfrage nach modernen Arbeitswelten bedeutsam.
Welche Anlagegefässe eignen sich für Schweizer Pensionskassen?
Schweizer Pensionskassen haben verschiedene Möglichkeiten, in ausländische Immobilien zu investieren. Wie bei den inländischen Immobilien gehören die Direktanlage und die Anlage in nicht-kotierte Immobilienfonds zu den beliebtesten Investitionswegen.
- Direktanlagen: Diese ermöglichen eine hohe Transparenz und eine direkte Einflussnahme auf die Liegenschaften im Portfolio mittels aktivem Asset Management. Sie sind vor allem für grössere Pensionskassen mit entsprechendem Know-how und hohen Investitionsvolumen geeignet.
- Nicht-kotierte Immobilienfonds: Diese bieten eine breite Diversifikation und höhere Liquidität, insbesondere über einen Multi-Manager-Ansatz. Zudem lassen sich Investitionen schneller umsetzen, da Fondsanteile beispielsweise über den Sekundärmarkt einfacher gehandelt werden können als Direktanlagen.
Beide Gefässe können über eine Anlagestiftung gehalten werden, was zusätzliche Vorteile mit sich bringt. Dazu gehören eine bewährte Governance-Struktur nach Schweizer Recht, Mitspracherechte und eine professionelle Verwaltung der Immobilien oder Immobilienfondsanteile durch erfahrene Manager.
Welche Renditen können erwartet werden?
Die langfristige Wertentwicklung von ausländischen Immobilien ist grundsätzlich mit jener in der Schweiz vergleichbar. Dies zeigt sich beispielsweise im Vergleich des MSCI Global Quarterly Property Fund Index mit dem KGAST Immo-Index. Allerdings weisen viele ausländische Märkte eine höhere Volatilität auf als der Schweizer Immobilienmarkt.
Bei Core-Immobilienanlagen bewegen sich die erwarteten Renditen im Bereich von 5 bis 7 Prozent p.a. (in Lokalwährung) über einen gesamten Immobilienzyklus von 7 bis 10 Jahren. Je nach Zielsetzung kann eine Pensionskasse innerhalb der gewählten Strategie entweder die Diversifikation oder gezielt eine Überrendite in den Vordergrund stellen.
Wie kann den Fremdwährungsrisiken begegnet werden?
Die Wechselkursentwicklung kann langfristig einen erheblichen Einfluss auf den Anlageerfolg haben. Da Pensionskassen in Schweizer Franken bilanzieren, sind sie potenziellen Währungsschwankungen ausgesetzt, wenn sie in fremde Märkte investieren.
Je nach Anlagehorizont kann eine Währungsabsicherung sinnvoll sein, um Wechselkursbewegungen zu glätten. Oft bieten Anlagestiftungen zwei Varianten eines Anlagegefässes an: eines mit Währungsabsicherung und eines ohne. Die Wahl hängt von der Risikobereitschaft und den Renditeerwartungen der Pensionskasse ab sowie davon, ob die Währungen mit einer Overlay-Lösung übergeordnet abgesichert werden.
Interessieren Sie sich für Immobilienanlagen im Ausland?
2023 und 2024 haben die Bewertungen auf den ausländischen Immobilienmärkten stark korrigiert. Aktuell bietet sich Schweizer Vorsorgeeinrichtungen deshalb ein interessanter Einstiegszeitpunkt.
Wir bieten Schweizer Vorsorgeeinrichtungen sowohl direkte als auch indirekte Immobilienanlagen im Ausland an. Für Direktanlagen wählen Sie die Anlagegruppe AFIAA Global, für indirekte Anlagen die Anlagegruppe AFIAA Diversified indirect.
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Die in diesem Artikel enthaltenen Angaben dienen lediglich der Information und gelten weder als Angebot noch als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten. Es wird keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Informationen übernommen. Interessenten sollten sich von einer qualifizierten Fachperson beraten lassen, bevor sie einen Anlageentscheid treffen. Die historischen Renditeangaben und Aussagen zu Marktentwicklungen geben keine Garantie für Ergebnisse. Der Wert und die Rendite der Anlagen werden durch die den Immobilienanlagen inhärenten Markt- und Bewertungszyklen sowie durch Wechselkursschwankungen beeinflusst.
