Korrektur auf den ausländischen Immobilienmärkten: Zeit für den Einstieg?
Die Bewertungen auf den ausländischen Immobilienmärkten scheinen nahe an einem zyklischen Tiefpunkt. In der Vergangenheit waren das oft interessante Einstiegszeitpunkte. Pensionskassen sollten sich deshalb überlegen, wie sie sich mit Blick auf den neuen Immobilienzyklus positionieren.
Immobilienmärkte bewegen sich in Zyklen, analog zu einem Konjunkturzyklus, das heisst mit Tiefphasen gefolgt von einem Aufschwung bis hin zum Boom. In der Vergangenheit dauerten Immobilienzyklen jeweils etwa 7 bis 10 Jahre (siehe Grafik). Eine Ausnahme ist der Schweizer Immobilienmarkt mit mehr als 20 Jahren steigenden Immobilienwerten.
Immobilienzyklen bewegen sich unterschiedlich von Land zu Land, getrieben von der jeweiligen Wirtschaftsentwicklung, dem Zinsumfeld und den Vermietungsmärkten. Dies ermöglicht es Pensionskassen, ihr Immobilienportfolio mit Fokus Schweiz durch Investitionen in ausländische Immobilienmärkte gezielt zu diversifizieren.
Gesamtrenditen von Büroimmobilien in % pro Jahr seit 1990. Quelle: eigene Darstellung, AFIAA Real Estate Investment AG, April 2024.
Wie entwickelten sich die ausländischen Immobilienmärkte zuletzt?
Die Jahre 2022 und 2023 standen ganz im Zeichen des zyklischen Umbruchs. Die Zinserhöhungen der Zentralbanken haben den Zyklus weltweit vorangetrieben und es folgte der Übergang in eine Korrekturphase. Die Renditen von Immobilienanlagen, ausgedrückt in den sogenannten Kapitalisierungssätzen (engl. Cap Rates) sind deutlich gestiegen, was an den ausländischen Immobilienmärkten zu starken Abwertungen führte.
Ein wichtiger Indikator für die Einschätzung eines Immobilienmarkts ist das Transaktionsvolumen, also das Volumen aller Käufe und Verkäufe von Liegenschaften. Aufgrund der Zinserhöhungen gestaltete sich die Preisfindung zuletzt schwierig, weshalb sich Käufer und Verkäufer von Immobilien oft nicht fanden. Die Folge waren sehr starke Rückgänge der Transaktionsvolumen weltweit. Nun finden wieder erste Transaktionen statt, was auf eine Bodenbildung hindeutet.
Immobilien der höchsten Qualität (Risikoprofil Core) bilden meist den Kernbaustein bei Investitionen von Schweizer Pensionskassen in ausländische Immobilien. Auch an den für Core-Immobilien relevanten Märkten wie Europa, USA und Australien gab es in den vergangenen beiden Jahren teilweise substanzielle Abwertungen – nicht nur im Bürosektor, sondern auch in anderen Sektoren wie Wohnen und Logistik.
Wie geht es weiter an den ausländischen Immobilienmärkten?
Die starken Korrekturen der Immobilienwerte und die nun wieder stattfindenden Transaktionen deuten darauf hin, dass der Übergang in eine Bodenbildungsphase und der Beginn eines neuen Zyklus bevorstehen. Die Marktteilnehmenden rechnen damit, dass die Inflation zwar auf höherem Niveau bleibt, aber unter Kontrolle ist und die Zentralbanken in Europa und den USA in der zweiten Jahreshälfte 2024 die Leitzinsen senken werden. Ausserdem erwarten sie, dass die Transaktionsvolumen in der zweiten Hälfte 2024 wieder deutlicher anziehen werden.
Der Blick auf die Vermietungsmärkte zeigt, dass in Europa moderne Büroflächen an besten Lagen mit guten Nachhaltigkeitsmerkmalen weiterhin stark nachgefragt werden. Ungebrochen hoch ist auch die Nachfrage nach Wohnflächen in Europa und Australien. Dies ermöglicht es den Eigentümern, Mieten und Einkommensrenditen zu erhöhen, was wiederum die Bewertungen der Immobilien stützt.
Während die Bewertungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt stabil blieben, haben die ausländischen Märkte stark korrigiert. Wann der Tiefpunkt erreicht ist und der Aufschwung beginnt, kann selbstverständlich nicht genau prognostiziert werden. Korrekturphasen waren in der Vergangenheit jedoch oft ein guter Zeitpunkt für Investitionen in ausländische Immobilien. Schweizer Pensionskassen sollten sich deshalb überlegen, wie sie sich mit Blick auf den neuen Zyklus positionieren, damit sie Investitionen planen und rechtzeitig umsetzen können.
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