Correction sur les marchés immobiliers étrangers: un point d’entrée intéressant?
Les valorisations sur les marchés immobiliers étrangers semblent proches d’un plus bas cyclique. Par le passé, ces creux étaient souvent des points d’entrée intéressants. Les caisses de pension devraient donc revoir leur positionnement dans la perspective du nouveau cycle immobilier.
Tout comme l’économie, les marchés immobiliers évoluent par cycles, avec des phases baissières suivies d’une reprise, voire d’un boom. D’un point de vue historique, la durée d’un cycle immobilier est comprise entre 7 et 10 ans (voir graphique). Le marché immobilier suisse constitue l’exception, avec une phase de hausse des valeurs immobilières de plus de 20 ans.
Les cycles immobiliers varient d’un pays à l’autre, en fonction de l’évolution conjoncturelle, des taux d’intérêt et des marchés de la location. Cela permet aux caisses de pension de diversifier de manière ciblée leur portefeuille immobilier centré sur la Suisse en investissant dans des marchés immobiliers étrangers.
Rendement total de l’immobilier de bureau en % par an depuis 1990. Source: graphique établi par nos soins, AFIAA Real Estate Investment AG, avril 2024.
Quelle est l’évolution récente des marchés immobiliers?
Les années 2022 et 2023 étaient placées sous le signe d’un bouleversement cyclique. Le cycle s’est accéléré dans le monde entier sous l’effet des hausses des taux d’intérêt des banques centrales, puis une phase de correction s’est amorcée. Les rendements des placements immobiliers exprimés par le taux de capitalisation (cap rate en anglais) ont nettement augmenté, ce qui a entraîné une forte dépréciation des prix sur les marchés immobiliers étrangers.
Un indicateur important pour l’évaluation d’un marché immobilier est le volume des transactions, c’est-à-dire le montant total des achats et des ventes de biens immobiliers. La fixation des prix s’est avérée difficile ces derniers temps dans le contexte de taux d’intérêt en hausse, si bien que les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers ne sont souvent pas parvenus à un accord. En conséquence, le volume des transactions a fortement reculé dans le monde entier. On constate aujourd’hui une lente reprise des transactions, ce qui laisse augurer de la formation d’un plancher.
Les investissements des caisses de pension suisses dans l’immobilier étranger se concentrent généralement sur des biens immobiliers de haute qualité (profil de risque Core). Les marchés importants pour l’immobilier Core, comme l’Europe, les États-Unis et l’Australie, ont également connu des dévaluations parfois substantielles ces deux dernières années, non seulement dans le secteur des bureaux, mais aussi dans le secteur résidentiel et la logistique notamment.
Comment les marchés immobiliers étrangers vont-ils évoluer?
Les fortes corrections des valeurs immobilières et la récente augmentation du volume des transactions indiquent que le passage à une phase de formation de plancher et le début d’un nouveau cycle sont imminents. Les acteurs du marché s’attendent à ce que l’inflation se stabilise à un niveau plus élevé, mais reste sous contrôle, et que les banques centrales d’Europe et des États-Unis abaissent leurs taux directeurs au deuxième semestre 2024. Ils tablent en outre sur une augmentation plus marquée du volume des transactions durant la deuxième moitié de l’année.
Une analyse des marchés de la location révèle qu’en Europe, les surfaces de bureaux modernes bien situées et répondant aux critères de durabilité restent très recherchées. La demande de logements demeure également élevée en Europe et en Australie. Les propriétaires peuvent dès lors augmenter les loyers et obtenir ainsi des rendements locatifs plus élevés, ce qui constitue un soutien pour les prix des biens immobiliers.
Alors que les évaluations sont restées stables sur le marché immobilier suisse, les marchés étrangers ont subi une forte correction. Il n’est bien sûr pas possible de prévoir avec précision quand le creux de la vague sera franchi et quand la reprise s’amorcera. Par le passé, les phases de correction ont toutefois souvent été un bon moment pour investir dans l’immobilier étranger. Les caisses de pension suisses devraient donc revoir leur positionnement dans la perspective du nouveau cycle immobilier, afin de pouvoir planifier des investissements et les réaliser en temps opportun.
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Les données présentes dans cet article ont un caractère informatif uniquement et ne constituent ni une offre ni une recommandation pour acquérir ou vendre des placements. Aucune responsabilité n'est assumée quant à l'exhaustivité et à l'exactitude des informations. Les personnes intéressées doivent se faire conseiller par un expert qualifié avant de prendre une décision de placement. L’historique des rendements et les opinions quant à l'évolution du marché ne représentent aucune garantie pour les résultats actuels et futurs. La valeur et le rendement des placements sont influencés par les cycles d'évaluation et de marché inhérents aux placements immobiliers ainsi que par les fluctuations des taux de change.
