Réponses aux questions fréquentes des caisses de pension suisses concernant les placements immobiliers à l’étranger
En matière de placements immobiliers, les caisses de pension suisses disposent d’arguments solides pour explorer les opportunités au-delà des frontières et envisager des investissements dans des biens immobiliers situés à l’étranger.
Les actifs immobiliers figurent traditionnellement parmi les catégories de placement privilégiées des caisses de pension suisses. Ces dernières se concentrent le plus souvent sur le marché immobilier national, avec une part d’investissements immobiliers à l’étranger ne dépassant pas 2,5 à 3% de leur portefeuille global (selon l’étude sur les caisses de pension en Suisse en 2024 menée par Swisscanto). Pourtant, l’un des avantages majeurs des investissements immobiliers à l’étranger est incontestable: ils permettent aux caisses de pension suisses de diversifier plus largement leur portefeuille immobilier et réduire ainsi les risques géographiques. Les réponses qui suivent ont pour but d’apporter des éléments d’orientation aux décideurs des caisses de pension et de mettre en évidence les principaux enjeux des investissements immobiliers internationaux.
Le marché immobilier suisse se porte bien depuis des années. Pourquoi investir à l’étranger?
Le marché immobilier suisse a démontré une stabilité remarquable ces dernières années et reste attractif pour les caisses de pension. Toutefois, une focalisation exclusive sur le marché national entraîne des risques de concentration, en particulier sur un marché de taille relativement restreinte comme la Suisse. Les investissements à l’étranger permettent une plus large diversification et réduisent les risques liés à un portefeuille immobilier purement national.
En outre, l’univers d’investissement à l’étranger est beaucoup plus large et les marchés étrangers sont plus liquides. Bon nombre d’entre eux présentent une faible corrélation avec d’autres classes d’actifs, ce qui améliore la stabilité de l’ensemble du portefeuille. De plus, des possibilités d’investissement dans des marchés et des secteurs qui n’existent pas ou peu en Suisse (hubs logistiques, centres de données ou immobilier spécialisé dans la santé) s’offrent à l’étranger. Un autre avantage est la protection partielle contre l’inflation qu’apportent traditionnellement les placements immobiliers.
Quelles sont les régions cibles pour les placements immobiliers à l’étranger?
Lors de la sélection d’investissements immobiliers internationaux, l’accent est mis sur les marchés qui se démarquent par leur puissance économique, leur stabilité politique, des tendances démographiques positives et une grande transparence.
Les caisses de pension suisses investissent donc en priorité sur les marchés établis en Europe, en Amérique du Nord et dans la région Asie-Pacifique. Ces régions offrent un cadre juridique fiable, un marché des capitaux bien développé et une liquidité relativement élevée, ce qui facilite l’acquisition et la vente des investissements.
Quelles stratégies de placement conviennent aux caisses de pension suisses?
En raison des exigences spécifiques des caisses de pension, ces dernières devraient s’intéresser en priorité aux stratégies les moins risquées. Les stratégies «Core» et «Core plus» sont particulièrement répandues. Elles se caractérisent par des revenus stables, des contrats de bail à long terme avec des locataires solvables et des biens immobiliers situés dans les meilleurs emplacements.
Les secteurs les plus recherchés sont la logistique, l’immobilier résidentiel et l’immobilier de bureau. Alors que les immeubles logistiques profitent de l’essor du commerce électronique, l’immobilier résidentiel génère des revenus stables. La combinaison de la pénurie de logements dans les grands centres mondiaux et de l’augmentation des coûts de construction soutient la croissance des loyers et assure des revenus locatifs stables. L’immobilier de bureau revêt une importance particulière dans les régions économiquement dynamiques, où l’offre de surfaces est restreinte et la demande d’espaces de travail modernes particulièrement forte.
Quels véhicules de placement sont adaptés aux caisses de pension suisses?
Diverses possibilités d’investir dans l’immobilier étranger s’offrent aux caisses de pension suisses. Comme pour l’immobilier national, les investissements directs et les investissements dans des fonds immobiliers non cotés font partie des solutions les plus populaires.
- Placements directs: offrent une grande transparence et permettent d’exercer une influence directe sur les immeubles en portefeuille par le biais d’une gestion active. Ils conviennent surtout aux grandes caisses de pension disposant d’un savoir-faire correspondant et de volumes d’investissement élevés.
- Fonds immobiliers non cotés: offrent une large diversification et une liquidité accrue, notamment si la caisse opte pour une approche multi-gestionnaire. En outre, les investissements peuvent être réalisés plus rapidement, car les parts de fonds sont plus facilement négociables que les placements directs, par exemple sur le marché secondaire.
Les deux instruments peuvent être détenus via une fondation d’investissement, ce qui apporte des avantages supplémentaires. Citons notamment une structure de gouvernance éprouvée selon le droit suisse, des droits de participation et une gestion professionnelle des biens immobiliers ou des parts de fonds immobiliers par des gestionnaires expérimentés.
Quels sont les rendements attendus?
L’évolution à long terme de la valeur des actifs immobiliers étrangers est en principe comparable à celle de l’immobilier suisse. C’est ce que montre par exemple la comparaison entre l’indice MSCI Global Quarterly Property Fund et l’indice CAFP Immo. Toutefois, il convient de souligner que de nombreux marchés étrangers présentent une volatilité plus élevée que le marché immobilier suisse.
Pour les placements immobiliers Core, les rendements attendus se situent dans une fourchette de 5 à 7% par an (en monnaie locale) sur un cycle immobilier complet de 7 à 10 ans. Selon ses objectifs, une caisse de pension peut, dans le cadre de la stratégie choisie, mettre l’accent soit sur la diversification, soit sur la réalisation d’un rendement excédentaire.
Comment se prémunir contre les risques de change?
À long terme, l’évolution des taux de change peut avoir une influence considérable sur la performance des placements. Comme les caisses de pension établissent leur bilan en francs suisses, elles sont exposées aux fluctuations potentielles des devises lorsqu’elles investissent sur des marchés étrangers.
Selon l’horizon de placement, une couverture de change peut s’avérer judicieuse pour lisser les fluctuations des taux de change. Les fondations d’investissement proposent souvent deux variantes d’un même véhicule de placement: l’une avec couverture de change et l’autre sans. Le choix dépend de la propension au risque et des attentes de la caisse de pension en matière de rendement, ainsi que de l’existence d’une stratégie globale de couverture des risques de change.
Vous êtes intéressé par le placement immobilier à l'étranger?
Les évaluations sur les marchés immobiliers étrangers ont subi une forte correction en 2023 et en 2024. Dès lors, un point d’entrée intéressant s’offre actuellement aux institutions de prévoyance suisses.
Nous proposons aux caisses de pension suisses des placements immobiliers directs et indirects à l'étranger. Pour les placements directs, choisissez le groupe de placement AFIAA Global ; pour les placements indirects, choisissez le groupe de placement AFIAA Diversified indirect.
Vers AFIAA Global Vers AFIAA Diversified indirect
Les données présentes dans cet article ont un caractère informatif uniquement et ne constituent ni une offre ni une recommandation pour acquérir ou vendre des placements. Aucune responsabilité n'est assumée quant à l'exhaustivité et à l'exactitude des informations. Les personnes intéressées doivent se faire conseiller par un expert qualifié avant de prendre une décision de placement. L’historique des rendements et les opinions quant à l'évolution du marché ne représentent aucune garantie pour les résultats actuels et futurs. La valeur et le rendement des placements sont influencés par les cycles d'évaluation et de marché inhérents aux placements immobiliers ainsi que par les fluctuations des taux de change.
