«Des rendements durables sont réalisables sur les marchés principaux, sans accroître le risque»

En 2020, la Fondation d’investissement AFIAA a acquis pour la première fois un immeuble en Suède. Sebastian Feix, Head of Transactions International, explique les raisons de l’entrée sur ce marché.

AFIAA a récemment investi à Stockholm. Qu’est-ce qui a motivé cette décision de placement?

Stockholm est l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe et il nous intéressait depuis longtemps sur la base de nos analyses internes. Le marché de l’immobilier de bureaux se caractérise par une forte demande de surfaces et une offre limitée, ce qui offre une perspective de croissance des loyers à long terme. Le marché immobilier de Stockholm, notamment le centre-ville, est détenu à environ 75% par des investisseurs locaux, ce qui complique l’accès au marché pour les investisseurs étrangers. Dans le sillage de la pandémie de coronavirus, nous avons eu l’opportunité rare d’investir à Stockholm, car de nombreux concurrents n’avaient pas encore repris leur activité.

L’immeuble de bureaux est intégralement loué à un seul locataire. Cela ne constitue-t-il pas un gros risque?

Compte tenu de la taille de l’objet et du montant du loyer, nous ne voyons pas de gros risque au niveau du portefeuille puisque le locataire compte parmi les 30 plus importants. Il contribue au contraire à une amélioration supplémentaire de notre diversification sectorielle. De plus, il présente une très bonne solvabilité et prévoit d’utiliser le bâtiment à long terme.

Les investisseurs institutionnels disent avoir de plus en plus de mal à trouver des objets appropriés en Suisse. Est-il intéressant d’étendre les recherches au-delà des frontières?

Définitivement oui. Les rendements étrangers se sont certes rapprochés des rendements suisses ces dernières années, mais les investissements à l’étranger apportent une contribution positive à la diversification, ce qui est déterminant pour nos placements. Il est possible d’obtenir des rendements durables sans augmenter le risque des marchés principaux tels que Stockholm ou Munich. Des rendements supérieurs au niveau suisse sont en outre possibles sur des marchés comme Londres ou Lisbonne. L’argument des différents espaces monétaires est également intégré de plus en plus dans les produits avec des stratégies de couverture des risques de change, de sorte que les caisses de pension suisses disposent désormais de suffisamment de possibilités.

Quels sont les marchés offrant du potentiel?

Nous avons actuellement identifié 27 villes comme cibles d’investissement possibles pour le portefeuille AFIAA Global qui investit dans des immeubles en directs. Outre les facteurs spécifiques au marché immobilier tels que la taille du marché et le taux de vacance, nous nous sommes focalisés sur l’analyse du profil général des villes et son évolution. Des thèmes tels que l’infrastructure, la contribution au PIB, la croissance de la population, l’innovation technologique et la diversité des entreprises sont déterminants à nos yeux.

Dans une comparaison européenne, les placements immobiliers suisses jouissent d’une valorisation élevée. Les rendements nets pour des immeubles de bureaux de premier ordre sont par exemple inférieurs de plus de 1% à ceux de certains pays étrangers, comme la Grande-Bretagne, la Suède ou l’Allemagne. Cela peut-il influencer la décision de placement?

Les perspectives de rendement sont évidemment un critère essentiel des décisions de placement. Il faut analyser précisément le risque spécifique de chaque investissement et s’il a été suffisamment pris en compte dans la prévision de rendement. De manière générale, nous poursuivons une stratégie de placement conservatrice. On ne peut pas affirmer que les investissements à l’étranger sont en soi plus risqués que les placements en Suisse, ni que les marchés étrangers offrent toujours un rendement supplémentaire par rapport aux investissements en Suisse.

Lorsqu’une caisse de pension suisse souhaite prendre des mesures afin de minimiser les risques, elle devrait diversifier ses investissements.

Les investissements à l’étranger sont complexes et supposent d’avoir de bons partenaires sur place. Comment faites-vous pour les trouver?

Notre équipe de transaction et notre équipe de gestion d’actifs sont actives sur les marchés cibles d’Europe, d’Amérique du Nord et d’Australie et entretiennent des relations avec un vaste réseau de différents acteurs du marché, des locataires et des prestataires. Nous poursuivons une stratégie de placement à long terme et sommes intéressés par des relations avec nos partenaires qui s’inscrivent dans la durée. C’est pourquoi l’entretien de ces relations est très important.

Une gestion de portefeuille active est donc importante au plan international. Une simple stratégie «buy and hold» a-t-elle moins de sens?

Il est difficile de répondre à cette question par oui ou par non. Nous connaissons de nombreux investisseurs qui poursuivent une stratégie de placement passive en investissant dans des club deals ou dans des transactions de «Sale and lease-back» à long terme. Le niveau d’ingénierie financière mais aussi les risques à évaluer sont différents et doivent être analysés. Nos stratégies se concentrent sur le bien immobilier et ses composantes de rendement, ce qui requiert une gestion active. Dans ce contexte, l’expression «buy and manage» serait la méthode de gestion qui nous convient.

En moyenne, les investissements des caisses de pension suisses dans des immeubles étrangers ne dépassent pas 2,4%, alors qu’ils ne représentent pas moins de 21,8% en Suisse. Les investisseurs suisses devraient-ils être plus disposés à prendre ces risques?

L’évolution est compréhensible, si l’on observe le marché immobilier suisse qui n’a cessé de progresser ces 20 dernières années. La question ne s’est donc même pas posée pour de nombreux acteurs du marché. Lorsqu’une caisse de pension suisse souhaite toutefois prendre des mesures afin de minimiser les risques, elle devrait diversifier ses investissements. De ce point de vue, l’adjonction d’immeubles étrangers peut constituer un complément intéressant. Les sommes souvent élevées requises pour constituer un portefeuille représentaient un obstacle pour investir à l’étranger, de sorte que seuls les gros investisseurs pouvaient se lancer seuls et acquérir le savoir-faire nécessaire. La situation a beaucoup évolué en ce domaine ces dernières années et le marché a évolué, notamment en termes de produits. Du côté des investisseurs, la consolidation dans l’univers des caisses de pension qui disposent d’une fortune grandissante a entraîné les études à ALM à intégrer des actifs immobiliers étrangers dans les portefeuilles.

Malgré les avantages en termes de diversification, peu d’instruments de placement suisses proposent de l’immobilier étranger. Pourquoi?

La Fondation d’investissement AFIAA, créée en 2004, a certainement été un précurseur. D’une part, nous ressentons aujourd’hui une concurrence croissante sur le marché. D’autre part, les investisseurs sont plus attentifs aux coûts et aux TER dans des périodes de faibles rendements. De nombreuses caisses de pension n’ont toujours pas inclus la catégorie d’actifs Immobilier étranger dans leurs analyses de portefeuille. Autrement dit, les investisseurs préfèrent les véhicules de placement existants plus importants aux nouveaux véhicules plus petits. Ce sont donc principalement les promoteurs importants et établis qui progressent et les «First time Funds» ont du mal à attirer suffisamment de capital de démarrage. Même s’il devait y avoir des allocations immobilières plus importantes à l’étranger à l’avenir, seuls des gestionnaires ayant un savoir-faire spécifique devraient être en mesure de proposer les structures nécessaires pour concrétiser des idées de placement.