Placements immobiliers internationaux dans un contexte de marché inflationniste
Une inflation élevée et la hausse des taux d’intérêt ne sont pas sans conséquences sur les marchés immobiliers. Une stratégie mondiale fondée sur des placements immobiliers non cotés offre une protection partielle contre l’inflation tout en permettant de profiter des tendances démographiques et structurelles.
Rarement dans un passé récent les crises d’une telle ampleur se sont enchaînées de la sorte. L’arrêt de l’économie provoqué par la crise pandémique s’est traduit par un immense besoin de rattrapage qui se heurte à des chaînes logistiques disruptives. L’offre n’est pas en mesure de répondre au regain de la demande. Sans oublier la guerre entre la Russie et l’Ukraine qui a encore accentué la hausse déjà considérable de l’inflation.
À court terme, l’Europe est exposée à un risque de récession. Le marché de l’emploi aux États-Unis dégage pour l’instant une impression de solidité, mais la persistance d’une inflation élevée pèse de plus en plus sur l’économie. Nous ne prévoyons néanmoins pas d’effondrement, comme lors de la crise financière mondiale, ni de récession comme dans les années 1970. De nombreux acteurs, comme par exemple la Bank of America1, tablent sur une «légère récession» pour 2022.
«La qualité et les critères d’emplacement ainsi que la compréhension des besoins des utilisateurs gagnent en importance.»
En tant qu’investisseurs immobiliers, nous sommes intéressés par les tendances à long terme, par exemple les besoins futurs en surfaces locatives, l’accélération de la numérisation et des innovations ainsi que la demande durable de chaînes logistiques à la fois efficientes et efficaces. La qualité et les critères d’emplacement ainsi que la compréhension des besoins des utilisateurs gagnent donc chaque jour en importance.
Une bon rempart contre l’inflation à long terme
La protection inhérente contre l’inflation constitue l’une des caractéristiques souvent associée, au moins partiellement, aux placements immobiliers non cotés. Cela s’explique principalement par le fait que les contrats de bail sont en partie indexés sur l’inflation et procurent donc une carapace, tant pour l’immobilier commercial que pour l’immobilier résidentiel. En pratique, il existe différentes conventions relatives aux augmentations de loyers qui offrent un large éventail pour la croissance annuelle de ces derniers. À long terme, l’indexation sur l’inflation fonctionne bien. Le renchérissement temporaire requiert un peu plus de temps pour être compensé en raison des différents types de contrats de bail. Le taux mondial d’inflation de ces 30 dernières années (1992-2021) se situe à 3,1%2 et les objectifs d’inflation des principales banques centrales dans le monde ressortent à 2-3%3. Cela correspond à la protection que les actifs indexés sur l’inflation d’un portefeuille de base largement diversifié présentent d’une manière générale.
Les tendances à long terme (la démographie, le développement durable, la numérisation et la réorganisation des chaînes logistiques) continuent de souffler dans le bon sens sur une base très solide, notamment pour les secteurs du logement et de la logistique. Nous estimons que ces secteurs forment la base de la demande des locataires sur le long terme et peuvent donc générer une croissance des loyers.
Porter son regard au-delà des frontières nationales
Plusieurs raisons plaident en faveur d’une stratégie immobilière mondiale. La Suisse représente à peine 2% de l’univers des marchés immobiliers mondiaux ouverts aux investisseurs. Les placements immobiliers à l’étranger se caractérisent par une liquidité nettement plus importante du marché, une moindre corrélation avec les autres classes d’actifs et des avantages en termes de diversification résultant de cycles du marché différents d’une région à l’autre.
«Un engagement largement diversifié dans plusieurs pays/marchés débouche de la sorte sur un profil de rendement global plus stable.»
Alors que les produits locatifs de l’immobilier sont relativement stables, les rendements liés à la fluctuation de valeur sont de nature cyclique et affichent une volatilité plus élevée. Ils diffèrent indéniablement d’un pays à l’autre, à cause de facteurs spécifiques au niveau de l’offre et de la demande. Compte tenu du caractère local de cette classe d’actifs, les marchés immobiliers ne fournissent pas une corrélation parfaite. Un engagement largement diversifié dans plusieurs pays/marchés débouche de la sorte sur un profil de rendement global plus stable et réduit les risques de l’allocation globale par comparaison avec un placement dans un seul pays.
Profiter de tendances variées
En Europe, en Amérique du Nord et du Sud et dans la région Asie-Pacifique, les investisseurs disposent d’alternatives multiples pour sélectionner et pondérer des thèmes d’investissement variés. Aux États-Unis, par exemple, les investisseurs peuvent privilégier les régions qui profitent des mouvements de migration vers les États du Sud, mais aussi de secteurs tels que le logement, alors que le renforcement de la classe moyenne en Asie et son approvisionnement font de la logistique un thème central. Le dérèglement de la chaîne d’approvisionnement, une croissance continue du commerce en ligne mais aussi le vieillissement de la population constituent des défis majeurs en Europe, que l’allocation tactique prend en considération grâce à des fonds cibles correspondants. À l’avenir, dans les secteurs de la nouvelle économie, les immeubles de bureaux médicaux (Medical Office), les locaux d’entreprosage industriel (Self-Storage), ceux destinés aux sciences de la vie ainsi que les bâtiments pour les étudiants et les personnes du troisième âge (Student/Senior Living) joueront un rôle croissant dans l’élaboration du portefeuille, afin de pouvoir exploiter les tendances démographiques ou structurelles.
Sources: AFIAA Fondation d’investissement et CBRE Investment Management, Research House View
1 BofA Global Research
2 OCDE
3 US Fed 2%; BCE 2%; BoE 2%; BoJ 2%, RBA 2-3%; PBoC 3%
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